“帝国饭店。”

“嗯，三月份颁布《关于控制土地相关融资的规定》后，东京几大不动产会社经营策略上有什么变化吗？”

“暂时没有太大的变化，他们手里持有的不动产和土地太多，想要掉头并不容易，而且，虽然银行的贷款变难，但是Jusen的规模却在扩大，融资渠道并没有受到太大的影响。”

[Jusen可以理解为影子银行，它是一种资金主要来源于银行和信用社的类金融公司，可以不受限制的向居民提供各种按揭，首付贷、零按揭，贷款品种繁多，其实就是银行为了规避政策给自己套的一层伪装。

甚至还有比较先进的“子孙贷”，当下的年轻人贷款，一直到他成为爷爷，他的孙子辈把贷款还完即可；也有还款期限达到百年的百年贷，父贷子还、子贷孙还，贷贷相传，千秋万贷。]

“还在扩大？”南易诧异的问道。

“是的，Jusen被商业地产股权绑架了，手里持有太多东京的土地，我们卖掉的土地，很多都流到他们手里，他们已经无法回头，只能将错就错，继续支撑下去。”

“你觉得大藏省接着会怎么做？三重野康[日本央行行长]又会怎么做？”

“大藏省会去杠杆，坚决不能让不动产泡沫继续扩大，接着银行会不断加息，提高融资成本，让民众不能肆意加杠杆买房。三重野康估计不会挽救陷入困境的信用社，他反而会认为剔除掉这些害群之马，整个金融体系会更加健康。”

“你有没有觉得现在戳穿不动产泡沫已经稍稍有点晚，国民财富太多存储在不动产中，要是房价来个几连跌，得有多少家庭变成负资产？”

上戸雅美摇了摇头，“我并不觉得晚，现在戳破泡沫，可以让大部分日本人民从虚无的繁华中清醒过来，让他们明白，日本的经济并不如表象那么繁荣，挤掉房地产的水份，把重心放回到制造业和电子业，励精图治，日本终将再次崛起。”

“负资产的家庭怎么办？”

“每次大变革都需要有人牺牲，他们并不是被挑中的牺牲品，这是他们自己的主观选择。”

“呵，雅美，你还真狠。”

“都是跟会长你学的。”上戸雅美莞尔一笑。

“胡说，我是个善良的人。”南易把手里的文件一合，“我们来讨论一下等不动产泡沫被戳破之后，会出现怎么样的局面。”

“会长，不动产泡沫如果被戳破，在东京不动产行业工作的七百多万人就会面临失业，七百万个岗位至少有一半拥有家庭，按照一家三口人来计算，一千四百万以上人的生计会受到波及，这是直接的影响，还有间接的影响。

在不动产领域有大投资的株式会社将会面临资金链断裂，债台高筑，然后破产，一大批人又将要面临失业，其他还有直接参与到不动产投资的个人，他们把一辈子依托在不动产上，房价下跌，贷款无法偿还，有人会选择轻生，有人会变成黑户，就算是选择直接面对，也会面临房子被收走，变成一无所有，居无定所。”

上戸雅美叹了口气，“日本将要进入低欲望社会，明牌衣服、包包、高尔夫一切都将会远离，酗酒的人会变多，居酒屋的生意肯定会变好。”

南易耳朵听着上戸雅美的话，肚子里却在想，“白日飞升服务公司未来几年需要改变一下产品定位，暂时减少高端棺材的供应，多开发一点低端廉价的产品。”

“那些丈夫轻生，下面又有孩子的家庭主妇该怎么填饱肚子和抚养孩子？”

上戸雅美咬了咬嘴唇，犹豫了一下，说道：“进入赚钱比较容易的风俗业，未来几年东京的风俗业应该会很发达。”

“你说的是不是矛盾了，经济状况变差，收入减少，人人捂紧口袋不敢消费，谁去光顾风俗店？”南易明知故问道。

“游客，风俗店会开发国外游客的客户群体，可能相关立法也会做出改变。”

“那你觉得风俗业的规模会大到值得我们投资吗？注册一家新会社，给风俗店、银座的夜总会提供融资服务。”

“应该会有不错的回报，只是，会长，我们参与这种投资会不会……”

“低级？”

“是的。”

“它在日本合法吗？”

“合法。”

“这就够了，给风俗业提供融资，也算是间接制造就业岗位，我们是在做好事，功德无量。”

“会长，你真会强词夺理。”

“我可不是强词夺理，在填饱肚子面前，其他一切都是次要的，对饿着肚子的人谈道德本身就是一种最大的不道德，我们该做的是让她们先填饱肚子，至于道德，留给别人去谈。”

“呵呵，会长，明明是为了获取利润，为什么被你一说就变成高尚的事业？”

“少调皮，说说大学生。”

“大学生的心理落差会比较大，他们目睹了就业的黄金时代，各大会社为了吸引应届大学生，想尽了各种办法。

帮助大学生偿还学费贷款，邀请未毕业的大学生高薪去会社实习，毕业后竭力留在公司，会社包车或者买飞机票，请应届大学生去滑雪或各地旅游，会社向大学生彰显会社的福利或人文关怀。

比较过分的会社课长会带着实习生去风俗店，参加面试会有面试金，入职之后会有住房金等等。

未来几年毕业的大学生正好遇到萧条期，就业行情会产生反转，不要说他们前辈的待遇享受不到，就是工作也未必能找到，哪怕找到工作，薪水待遇应该也不如从前，美好的日子终将一去不复返。”

“美好逝去，生活还得继续，该找工作还得找工作，该租房还是得租房，等房价下跌后，和银行联络，从银行手里吃进不良资产，我们要进入不动产管理领域。”

“会长，目前还无法推测房价会跌到什么程度，哪怕我们一两折吃进的不良资产也有亏损的可能。”

“所以，需要有一个得力的评估部分，要对不动产的价值有一个正确、客观的评估，吃进价格低于实际价值且地段良好，未来有很大概率重新升值的不动产。”

“会长，你是想把吃进的不动产进行租赁收回部分投资，然后等待东京的不动产重新升值？”

“对。”

南易颔了颔首。

“会长，你应该知道日本不动产租赁相关的法律规定？”

日本租房一般有两种签约方式，定期合同[定期借家契约]、普通合同[普通借家契约]。

定期合同很好理解，签订一个固定的租期，比如说一年，期满之后，租客必须搬走，当然，也可以协商延期，这种合同，房东掌握很大的主动权，所以在日本并不受欢迎，想要和租客签这种合同，往往租金会压得很低。

可以租10万円的房子，降低一半或更少，再补贴租客一笔不菲的搬家费[日本搬家的费用很高]，租客才会乐意签定期合同。

说到普通合约，那对房东来说几乎没有什么权利可言，有的只有义务。

首先房租甭想涨，今年这个价，明年还是这个价，其次，别想把租客赶出去，一般来说，租客只要按时交房租，想住多久就住多久；

哪怕拖欠房租一两年，房东也没有权利把租客赶走，日本的法律禁止“自力救济”，就是自己搞定，断水断电、找人恐吓等等都不行，房东只能走司法程序，要是乱来，租客反手就能把房东给告了。

其实走司法程序也未必能把租客赶走，只要租客是滚刀肉，继续赖着，房东几乎没什么合法的办法。

房东想让租客搬走，只能在合约到期的一年至半年之内向租客提出“正当理由”——房东使用这套房子的理由比租客更充分、房屋有倒塌的可能，除了这两条几乎不能把租客请走，租客太吵邻居投诉不是理由，租客犯罪不是理由，房东死了不是理由，继承人得继承租房合同。

想让租客乖乖搬走最有效也是最省力的方法只有一个，谈补偿，给租客满意的补偿。

如果是租客想解约就比较简单，只要合同到期前三个月给房东一个书面通知即可，房东没有拒绝解约的权利。

一句话，在日本租房的才是大爷。

“当然，当初那些法律条文还是你帮我找来看的，雅美，难缠的租客毕竟还是少数，大部分还是通情达理可以协商的，现在东京的租房年回报率是多少？”

“差不多6.9%，不过这个回报率应该保持不住。”上戸雅美想了一下说道。

“没事，我们不需要这么高，只需要5%左右就够了。”南易顿了顿又说道：“你对日本未来的旅游行情怎么判断？”

南易这么问，上戸雅美立即反应过来，“泡沫戳破之后，大藏省会把旅游观光做为恢复经济的一个突破口，未来几年，日本的游客应该会越来越多，所以，会长你打算做民宿？”

“是的，而且我们吃进的不动产，主要目标客户会定位在旅居日本的外国人身上，着手做项目分析吧，看看我们的预期回报能有多少，要是太低，就当我们之前的话没说。”

“会长，你的期待值是多少？”

“那得看需要投入多少我们的自有资金，我希望这会是一个融资型的项目或者是低回报的基金，自有资金投入的越少越好。”

“哈依。”

南易摊了摊手，“好了，不动产就说到这里，聊点其他。”

“永尾君想聊什么？”

听到南易说聊私事，上戸雅美就放松了下来，揶揄了南易一句。

“关于这个名字，你可没有资格讽刺我，别忘了《东爱》那本书还是我让你从东京邮寄到京城的，你居然都没有翻过。”

“看了封面就不是我喜欢的风格，所以我就没”

“嗯哼，出去走走。”南易两人走出办公室来到外面还是光秃秃的空地上，“想好在这里栽种什么树了？”

“罗汉松、鸡爪槭，再栽种一点灌木。”

“挺好，记得和安保沟通一下，不要给他们制造太多的麻烦。”

“做方桉的时候就会让他们参与。”

“嗯。”

南易弯腰从地上捡起一块石头，放在手里一掂一掂。

“很早之前我就觉得电子游戏的前景很好，只是那个时候游戏业还承载不了我的期待值，而且南氏的资金比较紧张，要把钱花在更重要的地方。

如今，南氏的资金比较宽裕，游戏业也呈现了井喷的局面，我们是时候对这个领域展开布局。”

“南氏要成立自己的游戏公司吗？”

“不用，单纯的投资行为就可以，投资比较有潜力的游戏公司或工作室。投资游戏领域既是为了资金上的回报，也是为了探索一下远程化的3D视角操控。”

“3D电影的那个3D？”

[3D电影在五十年代就有过一次黄金时期，上戸雅美知道3D电影不用奇怪，而且3D三维立体在1990年已经不是什么太新鲜的概念，市面上已经出现3D软件。]

“是的，之前在塞拉利昂的报复行动中，我们的自爆兴趣小组就测试了一下雄蜂无人机群，虽然实战效果并不好，但那是因为我们的技术还不过关，假以时日，随着技术突破，雄蜂肯定能够发挥惊人的作战能力。

大型无人机，不管是以色列还是美国都已经投入实际应用，未来战争的走向可能就是各种无人飞机、无人坦克、机器人在前线拼杀，人就躲在龟壳一样的堡垒里面远程操控。

技术实力相等，机器数量想同的情况下，比拼的就是操控水平。

当然，战争和我们的关系不大，我考虑的是未来，随着人类对资源攫取的速度越来越快，难保有一天我们人类不会对人类不适合生存的区域展开采掘和探索，到那个时候，挖掘机器、探索机器都需要远程操控；

可以想象，这种可远程操控的机器造价都低不了，我们当然要把这种机器的操控权交给操控水平高超的人员，可这种人员我们应该怎么培养，又该怎么评估水平呢？”

“电子游戏竞赛？”上戸雅美试探性的问道。

“是的，暂时我就想到这个办法，投资游戏只是第一步，我们真正要关注的是等适合联机对抗的游戏出现时，组织各种竞技比赛，从中研究、总结哪种类型的人才才是我们需要的，进而总结出一套培养的模式。”

“会长，这应该是比较遥远的事情吧？”

“谁知道呢，也许来一个科技大爆炸，三十年、五十年之后，我们预想的东西就出现了呢？那时候我们多半还没死，可能还有机会看到满天飞的飞车，可能看到科幻电影里的某些东西成真。

1968年的《2001太空漫游》中，可视电话早二十年就实现了，就连今年京城亚运会为远动员准备的设施里都有可视电话；

今年6月，施瓦辛格演的《全面回忆》里有无人驾驶的画面，这个不太新鲜，实物都已经做出来了，虽然有点糟糕；

1982年的《银翼杀手》里有数字广告牌、可视电话，等液晶技术再发展一下，数字广告牌的实现不是问题。

其他的还有很多，我就不一一举例了，我想说，有些我们认为很遥远的事情，也许它离我们很近，哪怕真的很遥远，也应该从我们开始展开探索。”

“呵呵，会长你还没到三十岁，就在为小会长铺路了？”

“也可以这么说吧，家族的传承总是伴随着牺牲和积累，人嘛，没有子女的时候为自己而活，等有了子女，重心就放在子女身上，我其实还是很自我，父亲做的并不算太称职。”

“会长，我觉得你做的已经够好了，不但做到了陪伴，而且南氏的很多项目都是远期投资，很明显你是为了小会长准备的，另外你的不少布置也是为了下一代在打基础。”

“呵呵，我不是天才，也不敢奢望我的子女是天才，一代变异是不敢想了，我只能想着三代积累。”南易拍了拍上戸雅美的臂膀，“你也是一样，将来你的孩子继承你的财产，总能比别人跑得快点，何况，南氏不是我南家一家一姓的，是所有南氏人的南氏，只要大树不倒，总能护着自己人。”

“只要精英制度不变，南氏绝不可能倒。”上戸雅美斩钉截铁的说道。

“嗯，我走了，下午的连线会议为了让你们不要顾忌我的想法，我就不参加了，你们讨论出一个结果来通知我。”

下午，情策委和南办要连线召开项目研讨会，把南氏对外投资的所有项目都过一遍，增加投入或观望，又或直接砍掉，项目里有几个是南易主观要投资的，他要是参会，未必人人都敢说出真实想法。

“会长，我知道你说的是华易，讨论结果应该不是你想要的，华易的投入太大，又看不到盈利的希望，除非你强制继续投入，要不然，多数人肯定会赞成把这个项目砍掉或者接管公司。”

“强制就算了，看看大家倾向砍掉还是接管再说。”

当初惠泽桑向倪广南承诺五年不会插手华易的事务，如今已经快六年，华易别说盈利，就连实现收支平衡的希望都没有表现出来，可以说倪广南把华易管理的一塌湖涂。

单纯从生意的角度来说，华易本来就是一个很亏本的买卖，巨额的投资，最终却只能拥有10%的股份，再加上看不到回报的希望，情策委的人不看好也很正常，其实南易自己也倾向派人接管，他也担心盲目的再投资下去，不但巨额资金打水漂，爱国情怀也会喂了狗。

离开南办，南易就回了河口湖的庭院。

秋原小百合已经做好了一桌吃食，炭火上还温着一壶酒，一见到南易，秋原小百合就迎了上来，“永尾君，你回来啦，今天辛苦了。”

“做这么多吃的，你也辛苦了。”

南易去洗漱了一下，就坐进凉亭里，开始享受秋原小百合的伺候，饭来张口，酒来张嘴，手里翻阅着《朝日新闻》，企图从上面找到一点“大基建”的蛛丝马迹。

日本从六十年代初开始就是全球第一的大基建狂魔，没有之一，走了三十年的大基建之路，不管是公路、轨道交通、水利早就有了过剩的趋势，几个人的小村子也有漂亮的公路通到村口，沿着海岸线造大坝，河道疏通后，河岸、河底都砌上漂亮的堤岸，抹上平滑的水泥。

1990年的日本，可以说已经没有什么“自然”，一切都是人造的，基建已经从一种客观需求转入另一种客观需求，要修一条路不再是因为哪里缺少一条路，而是因为此时此刻需要一个基建项目，建好了有没有意义不重要，在建设的过程中它已经完成了使命。

房价泡沫真的戳破，日本除了重视起制造业和发展观光旅游之外，估计大基建也是少不了的，下一步可以造高架桥把每个岛屿都连接起来，南易都把借口给他们想好了，国土防御，将来如果假想敌打入日本本土，部队可以随时增援每一座无人岛屿，寸土必争。

有没有实际战略意义无须去分析，有说得过去的理由就成了，这个吃相肯定比一条路一年修两次，一次修半年来的好看。

没什么值得关注的新闻，南易就把报纸收了起来，“百合酱，十一月去哪里游玩好？”

“可以去京都，那里的秋天现在才刚开始，秋叶会来得比较晚，可以去造访佛寺、旧宫殿，风景宜人的河畔，欣赏古都的秋叶，清水寺还有点灯活动，会在夜间照亮秋叶，非常漂亮。”

“想去吗？”

“想去，永尾君，今天就出发？”

“可以，吃过饭后稍适休息我们就出发。”

“哈依。”

……

京都两日，从床换到榻榻米，不同的风景，做着差不多的事情。

返回之后，南易见了池田刈京，又见了南国银行的谈判团，日本已经有不少小银行、信用社破产，南国银行过来是为了收购不良资产，企图从破烂里翻出黄金来。

至于收购银行的时机还未到，大藏省还没有把破产银行出售给国外银行的想法，都是在日本国内的银行之间搞相互兼并，让本来已经日子不好过的银行背上更沉重的包袱。

只有等背包袱的银行背不动了，才是出手收购日本银行的时机。

之后又见了一零售的菊池孝之，把收购7-ELEVEn的事务摆上了具体日程，未来三年，一零售的主要工作就是兼并7-ELEVEn，磨合一到两年，然后一零售开始走出日本，在亚洲地区扩张。

“我们的港南控股遇到对手了，一个叫张筃的女人都从香塂跑到美国去成立打包厂了。”

要离开东京的当天，南易和冼为民见了一面。

“说对手还为时过早，国内的造纸原料需求市场都没有饱和，大家都还吃不过来。”看着为民再生集团的报表，南易头也不抬的说道。

“你的意思任其发展？”

“不然呢，你还想垄断国内的造纸原料渠道？”

“垄断不敢想，可不管怎样总要限制一下对手的成长速度，要不要敲打一下？”

“不急，先观望一下。”南易把报表合上，抬手赶了赶鼻尖的烟雾，“84年的时候，我本来想敲打一下冼济杰，谁让他把歪脑筋动到文昌围的头上，后来……你也有数，村里出了那个事，我也就歇了敲打他的心思。

如今6年过去了，他的济杰卫生用品厂也不知道发展的怎么样了，不管怎么样都好，我们也该划算一下进入卫生用品领域，卫生巾、餐巾纸、卫生纸的消耗量都是不少，创建一个品牌，细水流长，每年的利润还是比较可观的。”

“这个想法我已经有了，你看看，这是我做的功课。”冼为民指了指边上的文件柜，“第三层都是我查阅的资料，你年初跟我说今年的形势不太适合在国内新建企业，我就没有和你提。”

南易瞄了一眼文件柜，点点头，“可以先做好前期工作，比如说研发，在国内的卫生用品领域，没有资金实力比我们更强的，如今的电视广告效果很好，我们并不需要去抢先行优势，等环境再明朗一点，大干快干，广告轰炸尽快抢占市场，体验一把以本伤人的感觉。”

“以本伤人，这可不像你的作风。”冼为民笑道。

“环境改变，做事的方式自然也要变。以后为民再生的事情我就不多过问了，每个季度给我送一份财务报表，我只看我能分到多少钱，要是亏损，我就打断你的腿。”

“哈哈，扑街，你只有0.5%的股份，怎么和第一大股东说话呢，要是让我不爽，我就融资把你的股份稀释个精光。”

“使劲吹，甭管我多少股份，今年的分红打到我个人账户。”

“哈，跟我说有用，你得问你美国的那个女人答不答应。”冼为民揶揄道。

“别提这个，头疼。”

南氏早期的投资，南易有些给自己预留了一点个人股份，一开始是发展阶段没有分红，等可以分红了，斯嘉丽又直接接管了过去，义正言辞的说给南有穷保存着，这让南易无言以对。

“不提就不提吧，今年过年你会在哪里，我和佩瑜去香塂过。”

“我在哪里过年由不得我决定，得看刘贞忙不忙，你小子打算什么时候要孩子？”

“晚点再说，我忙，佩瑜也忙，现在还不是我们要孩子的时候。”

“佩瑜接手了吴家的服装生意？”

“是啊，比我还忙，到处飞。”冼为民无奈的说道：“有时候我真想故意把她的服装生意挤兑破产算了。”

“哈哈，不切实际的就不要瞎想了，你我这几年也忙得够呛，明年金秋时节要不要抽个时间去旅行一趟，整辆摩托车，一路向北，穿越戈壁滩无人地带。”

“行啊，我有问题。”

“那就先这么说着，走了，明年见。”南易站起身，挥了挥手直接往外走。

冼为民看着南易的背影，默默的说了句：“明年见。”

从东京飞到香塂，已经是11月的最后一天，在内地客串结束的阮梅提出要和南易共度跨月日。

庆祝什么不重要，只是庆祝的方式和之前三段大同小异。

都说一而再，再而三，三而竭，强弩之末，势不能穿鲁缟，香塂之夜后，南易算了算日子，前不久刚陪过宫雪，这趟就不去了。

回到椰城，南易过起了点卯的日子，上午在金融大厦，中午在龙昆下村，每天跟苏梦一起吃饭，偶尔，阿广还会叫南易去打排球，一起玩是假，找个买汽水的人倒是真的。

12月之间，周季娜那边敲定的西班牙建筑设计师圣地亚哥·卡拉特拉瓦来了一趟椰城，对实地进行了勘察。

马良余那边青苗补偿款的事情进行的比较顺利，不过迁坟遇到了点麻烦，要迁坟的村民说是要选日子，还得有水平的道士来选，这不，找来好几个道士，又是选迁坟的黄道吉日，又是各种作法、摆席，闹哄哄的，还好没闹出什么事来，多花点钱，事情也算是过去了。

12月11日，宜移柩的日子，工地范围里起的无后之坟集中迁入新墓园，梦想小镇的所有高层都出动给有名氏、无名氏上了一炷香。

上过香、祭了三牲，京军建筑的推土机浩浩汤汤的开进工地，把一片空地推平夯实，然后就熄火，奠基仪式还没搞，领导还没有出席，现在就开工会显得有点不懂事。

第二天，12月12日，就是宜动土的日子，梦想小镇举行了奠基仪式，南易邀请某领导挥毫写下了“梦想小镇”四个大字。

奠基仪式结束，送走了一干领导，南易和来观礼的胡光华在工地上行走着。

“南易，不声不响，你就搞出这么大动静。”胡光华感慨的说道：“我还计划着要盖一栋琼岛的标志性建筑，没想到被你给抢先了。”

“胡哥，真人面前不说假话，你是什么想法我能猜到，标志性建筑五个字，就算没有我们梦想小镇项目，你也扛不了多久。”

“哈哈哈，还是你懂我。”胡光华点了点南易，说道：“什么标志性建筑都是假的，我就是用这个理由要块地，琼岛大开发就要开始，地皮的价值肯定会疯涨，既然你也想到这一点，干嘛现在就动工？”